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Alternative Investments · 另类投资
考试权重
本节约 3-4 题。重点：DPP 特征、REIT 类型、Hedge Fund 门槛、流动性限制。
DPP · 直接参与计划
Definition: Direct Participation Program — a business venture designed to pass through income, gains, losses, and tax benefits directly to investors (limited partners). NOT a security that trades on an exchange.
中文释义: DPP 是一种让投资者直接参与业务收益/亏损的投资形式。最大卖点是税收优惠（亏损可抵其他收入的税）。
DPP Structure / 结构
| Role | 中文 | 责任 | 风险 |
|---|---|---|---|
| General Partner (GP) | 普通合伙人 | 管理、决策、日常运营 | 无限责任 (Unlimited liability) |
| Limited Partner (LP) | 有限合伙人 | 出资、不参与管理 | 有限责任 (Limited to investment) |
必考点
- GP: 无限责任 + 管理权
- LP: 有限责任 + 不能参与日常管理（否则失去有限责任保护）
- DPP 是 非流动性 (Illiquid) 投资 — 不能在交易所交易
DPP Types / 类型
| Type | 中文 | 例子 |
|---|---|---|
| Real Estate | 房地产 | 商业地产开发 |
| Oil & Gas | 石油天然气 | 钻探项目 |
| Equipment Leasing | 设备租赁 | 飞机/设备出租 |
| Agriculture | 农业 | 农场运营 |
Tax Benefits / 税收优势
- Pass-through: 收益和亏损直接传递给投资者（不在公司层面征税）
- Depreciation: 折旧可减税
- Depletion: 资源消耗可减税（石油/天然气）
- Losses: 亏损可抵消投资者其他收入（有限制）
考试陷阱
投资 DPP 的首要目的应该是 Economic Viability（经济可行性），不是税收优惠！如果只为了避税 → 可能被 IRS 视为 Tax Shelter 而挑战。
REITs · 房地产投资信托
Definition: Real Estate Investment Trust — a company that owns, operates, or finances income-producing real estate. Traded on exchanges like stocks.
中文释义: REIT = 投资房地产的"基金"。买 REIT 的股票就相当于投资了一组房地产。
REIT Types / 类型
| Type | 投资标的 | 收入来源 | 风险 |
|---|---|---|---|
| Equity REIT | 实体房产 | 租金收入 | 中等 |
| Mortgage REIT | 房地产贷款 | 利息收入 | 利率风险高 |
| Hybrid REIT | 两者都有 | 混合收入 | 混合 |
REIT 税务要求
| 要求 | 条件 |
|---|---|
| 收入分配 | 必须分配 ≥ 90% 的应税收入给股东 |
| 收入来源 | ≥ 75% 收入来自房地产相关 |
| 资产配置 | ≥ 75% 资产投资于房地产 |
| 股东数量 | ≥ 100 个股东 |
| 持股集中 | 前 5 大股东持股不超过 50% |
关键数字
90% — REIT 必须分配至少 90% 的收入。如果满足条件，REIT 本身不交公司税（避免双重征税）。
REIT vs DPP
| REIT | DPP | |
|---|---|---|
| 流动性 | ✅ 交易所交易 | ❌ 非流动 |
| 亏损传递 | ❌ 不传递亏损 | ✅ 传递亏损 |
| 管理 | 专业管理 | GP 管理 |
| 适合 | 普通投资者 | 高净值/合格投资者 |
| 税收 | 分红按普通收入税率 | Pass-through |
Hedge Funds · 对冲基金
| 特点 | 内容 |
|---|---|
| 投资者要求 | Accredited Investors (合格投资者) 或 Qualified Purchasers |
| 监管 | 有限（通常豁免注册） |
| 策略 | 激进（做空、杠杆、衍生品） |
| 流动性 | 低 — 通常有 lock-up period |
| 费用 | 高 — 典型 "2 and 20" (2%管理费 + 20%利润提成) |
| 透明度 | 低（不需要像 mutual fund 那样披露） |
Accredited Investor 标准
| 标准 | 门槛 |
|---|---|
| 个人收入 | 最近 2 年每年 > $200,000（且预计今年也是） |
| 家庭收入 | 最近 2 年每年 > $300,000 |
| 净资产 | > $1,000,000（不含自住房） |
其他另类投资
Structured Products / 结构性产品
- 将传统证券与衍生品组合
- 收益挂钩标的指数/资产
- 有到期日
- 风险: 发行人信用风险 + 市场风险
Variable Annuity / 变额年金
| 要点 | 内容 |
|---|---|
| 本质 | 保险产品 + 投资（Separate Account） |
| 监管 | 双重监管: SEC (证券) + State Insurance |
| 税务 | 增长 tax-deferred (延税) |
| 59½前取 | 10% penalty + 所得税 |
| 适合 | 退休储蓄，需要长期投入 |
速记数字
| 数字 | 含义 |
|---|---|
| 90% | REIT 必须分配的应税收入比例 |
| 75% | REIT 收入/资产来自房地产的比例 |
| 100 | REIT 最少股东数 |
| $200K / $300K | Accredited investor 个人/家庭收入门槛 |
| $1M | Accredited investor 净资产门槛（不含自住房） |
| 2 and 20 | Hedge fund 典型费率 (2%管理+20%利润) |
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